一、商圈调查
曾经有人说过，若能选定一个适当的地址，则其经营的成功率在70%以上，可见有效的地址战略对咖啡店的营运实在是关系重大。通常来说，大多以咖啡店为圆心，绘出1公里或1.5公里的半径范围，作为咖啡店的商圈。

二、找到自己的顾客群
确定客户群对咖啡店来说非常重要。客户群的确定，第一要考虑人均收入，第二要考虑教育程度，第三要考虑的是个人的工作经验、经历，以及工作单位的性质。

三、调查方式及方法
1、店面周边建筑及人数统计
调查统计周边的商品楼以及入住率情况，再乘以每套商品房住3人的基数(可视实际情况3~4人)；统计周边写字楼，入驻公司数量，再乘以平均每家公司的员工数。店面周边人数统计公式：周边总人数=商品楼*平均每幢楼商品房数*入住率*3人基数+写字楼数*每幢写字楼公司数*平均公司人数（视实际情况）

2、店面人流量统计
每天从早上十点到晚上十点，每小时抽2分钟，统计店面人流量，连续统计一星期。最后每天人流量=（2分钟人流量[10时]+2分钟人流量[11时]+……2分钟人流量[22时]）*30，平均每天人流量=(每天人流量[周一]+ 每天人流量[周一]+……+ 每天人流量[周日])/7。

3. 市场规模统计
1、营业额评估
预估营业额=每天潜在客户人流*0.015(固算只有千分之十五的人消费)*8(每位消费额)
2、经营成本分析
经营成本=每天租金+每天员工工资+每天水电费+每天损耗费
3、保本营业额分析
保本营业额=经营成本/0.75利润率(如果每杯咖啡卖6元,每本成本为1.5元)

例如：

某店面月租金为6200元，地税和工商管理费为300元，水电费为500元，请两个员工，总工资为5000元，每月总支出费用为12000元。人均消费“一餐一饮或三杯咖啡”40元利润为24元，每天经营时长为12小时，那么店面盈利情况如下：

也就是，如果店面一个小时能有1位顾客光顾，店面就可以盈利了。一个小时能卖到8杯，一个月的盈利就是10000元。如果再加上咖啡外卖、红酒和西式餐点、销售咖啡器具以及咖啡豆，那么一个盈利应该可以突破1万元以上。

备注:
其中店铺租金与“人均消费额、店面客流量”成正比，高租金的店铺可以设定相对高一些的“咖啡单价和餐点售价”，也可以在低价销售政策下，吸引更多的客流量。相反，租金便宜也可以降低单价和减少目标客流量，同样可以实现盈利。因此，按照这个推算如果预估营业额大于保本营业额，说明此店面可以租赁。